景区投资悠着点：四项纪律与四大难题

南方都市报 2009-2-18

景区休闲度假高投入与回报期限较长的特点，加上景区投资对其他环节的依赖这一无法自主控制的风险，令不少投资人不敢轻易下子。
　　此外，瀚晖投资咨询董事总经理陈怡介绍说，产业链的整合以及多环节配合的服务消费特性，对投资景区提出了行业统筹运营能力的要求，致使大规模的资金在这一产业门口徘徊。
　　“综合化（产业联动）、特色化、高端化、连锁化趋势是休闲度假产品开发的几大特征。”广东省旅游发展研究中心陈南江博士表示，休闲度假产品的开发是一项系统工程，投资者特别要考察其中隐含的风险因素。
　　经验1
　　半径越大，档次越高
　　一般对某个区域休闲度假产品的开发，投资者会从目标客户群所在城市与度假区地理距离的长短进行测算。据此广东省旅游发展研究中心陈南江博士指出，距离目标客户群所在地越远的休闲度假产品，其开发档次和品位便要求更高。
　　广东省旅游发展研究中心陈南江博士介绍说，如果是城市近郊，那么一般旅游资源和环境即可开发相当的休闲、度假或者观光产品；距离核心市场两小时车程之内，旅游资源可以要求较为一般，但需要较好的环境配合，以开发度假或观光产品；距离核心市场两小时车程以外，且具备高品质资源和较好的环境，此时开发较高端的度假产品更为合适；一旦距离核心市场四小时车程之外的话，那么目的地必须是具备高品质的旅游资源和优良的环境配套，从而为开发度假产品或线路组合观光产品提供条件，也为项目的持续盈利提供保障。
　　经验2
　　打造旅游景区度假区的竞争力
　　对于景观竞争力、项目竞争力、文化竞争力等资源的考察过后，经营竞争力的培育也尤为重要，包括品牌、营销投入、服务等。品牌营销是不容忽视的一项。
　　“旅游者面临着太多的选择，他们为什么要选择到你这儿来？”广东省旅游发展研究中心陈南江博士认为，在休闲度假的品牌宣传上，旅游形象的建立有赖于系统和高效率的形象传播手段，结合户外广告、旅游杂志、电视、报纸、电台等多种大众媒体，进行整体旅游形象的宣传。通过大量的和高频次的广播、报刊和杂志广告，进行以旅游线路和旅游产品为主体的旅游促销。
　　以开平碉楼为例，陈即建议，可积极承办有社会影响力的活动，如开平碉楼世界遗产发展论坛等，树立旅游区的品牌形象；邀请相关文化研究机构、历史文化专家、资深工匠、艺术家定期开展考察、学习等科研工作，树立开平碉楼重视文化保护的形象。
　　但不可避免的问题在于，对于一些景区周边的休闲度假产品种类繁多而又隶属不同的公司主体，这种情况下单一作战宣传推广，产生的溢出效益自然会让其他产品收益而“为他人作嫁衣裳”，据此广东省旅游发展研究中心陈南江博士建议，景区周边的度假休闲产品应该有专门的部门来统筹，以整个地区的文化和自然风光这些共同的特点进行统一宣传推广。
　　经验3
　　要让群众和政府都满意！
　　旅游景区项目的投资环境存在众多不确定性，而它的市场依赖性决定了其自身的敏感性与脆弱性。随着对景区项目投资的日益扩大，亟需专业的风险投资评估机构对景区项目投资的可行性进行科学分析论证，这不仅将为投资者提供可靠的投资依据，而且可以为政府、社区居民等相关利益者提供利益保障。
　　广东省旅游发展研究中心陈南江博士告诉记者，目前景区以及周边休闲度假产品开发多为政府主导型的发展模式，即由政府做好先期规划，才有招商引资的项目和方案出台。
　　做休闲度假产品的开发，除了让游客、投资者满意外，还要让当地群众和政府都满意。以政府景区开发的规定为例，自然保护区当中的核心区和缓冲区不得开展旅游活动，而饮用水源保护区则要求一定距离内不得建设永久建筑物以及进行污水排放管制，基本农田也不得从事与农业无关的开发。这都需要投资者先期对开发政策的详细了解和解读。
　　对于当地群众来说，各地拆迁安置政策标准也成为投资者考量投资成本的因素之一。而如果能在产品运营阶段，通过雇佣、部分经营权（土特产商店）转让等方式让当地群众参与进来，在促进当地就业的同时也能解决政府的安置难题。
　　经验4
　　投资金额大、限制多、回收期长
　　休闲度假产品开发不免涉及到景区的开发和经营。政府出让景区经营权，其合同标的是景区一定时段（一般为30～50年）的经营权，这对于投资人来说，将于遇到投资永续期计算在经营权终止时停止。
　　目前，在经营权转让合同的条款中，景区资源与环境的保护是必不可少的一条，通常据投资模式的不同而由不同的主体分别或共同实施保护权。据我国的国家标准《旅游资源分类、调查与评价》对旅游资源的定义是：自然界和人类社会凡能对旅游者产生吸引力，可以为旅游业开发利用，并可产生经济效益、社会效益和环境效益的各种事物和因素。
　　这样看来，景区的资源在开发成产品投放市场之前是不具备旅游经济价值的。从已有的景区项目投资实践可知，要得到旅游市场的认可、获得期望的经济收益，投资方就必须投入大量资金进行规划、产品包装组合、市场营销策划等。因此，投资公司的投资金额远大于景区一定时段经营权的担保金额。
　　相关报道
　　实施国民旅游计划的四道难题
　　在金融危机的严峻形势下，推行国民旅游计划势在必行，但严峻的经济形势以及刚刚起步的国民旅游计划，仍有多道难题待解。
　　难题一　推行带薪休假落实
　　2008年1月1日，国务院颁布了《职工带薪休假条例》，《条例》规定：机关、团体、企业、事业单位、民办非企业单位、有雇工的个体工商户等单位的职工工作1年以上的，享受带薪休假。不过多数人对有效推行带薪休假的落实并不看好。专家表示，在目前谈及带薪休假只能是一个良好的愿望，要真正实施须历尽艰辛。
　　难题二　区分公务旅行与公款旅游
　　国民旅游计划最容易造成的消极影响莫过于公款旅游。如何区分公务旅行和公款旅游？老百姓往往摸不清楚。只有详细列出了公务员外出旅行的详细行程和费用，并接受群众的监督，才能让老百姓从根本上弄清楚这个难题。业内人士表示，公款旅游是推行国民旅游计划进程中一个绊脚石，解决不了这个问题，国民旅游计划必定会遭到不少人的抵制。政府应该做出表率，在政务公开中添加此部分内容，而且要详细，以消除老百姓心中的疑虑。
　　难题三　全民旅游意识有偏差
　　记者在采访中了解到，目前为止绝大多数的人对旅游的认识或多或少存在一定的偏差。专家表示，不要把旅游当作可有可无，也不要把旅游当作享乐方式，它是能够拓宽我们视野、改变我们观念的一种生活权利，现代旅游业吃、住、游、购、娱、行六要素只是经济学的一种表述，旅游本身还具有丰富的涵义，它改善我们的生活，增加百姓的福祉。
　　难题四　正确认识修学旅游
　　在广东准备推行的国民旅游计划中，包括了积极实行学生修学旅游制度，而按照计划，在不久的将来，修学旅游将列入中小学生必修课程，以从小培养国民的旅游意识。其中关于修学旅游的内容因涉及面最广，成为争议中最大的一个焦点。不少学校和家长最关心费用谁出的问题，而有部分家长则担忧，推广修学旅游固然对增长孩子知识有好处，但是否会成为变相强迫学生旅游，加重家庭的负担，尤其是对于一些生活贫困的家庭来说，很可能会无福消受。专家表示，修学旅游不仅应是国民旅游计划的一部分，更应当是现代学生素质教育的一种新模式。
　　（综合南方日报）
　　权威贴士
　　旅游投资的回报率由高往低排序依次是
　　漂流
　　温泉度假区
　　其它度假区：海滨、山地、乡村
　　高品位风景区
　　一般风景区
　　休闲度假产品投资领域选择
　　景区度假区
　　旅行社和订房订票服务商
　　酒店
　　旅游设施
　　其他：旅游文化、管理公司、规划设计、营销
　　目前广东休闲度假产品的五大类型
　　温泉休闲度假：温泉大观园
　　山地森林休闲度假：南昆山
　　海滨休闲度假：大小梅沙
　　乡村休闲度假：长鹿农庄
　　高尔夫休闲度假：罗浮山宝田
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　　广东现在缺少什么休闲度假旅游产品？
　　小型奢侈型度假酒店
　　艺术家活动基地
　　国际化的青年营地
　　一流的海滨度假区
　　专题撰文：本报记者 余涛