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旅游研究

二次开发,再创辉煌
—— 珠海白藤湖旅游发展思路

(陈南江总规划师在珠海白藤湖未来旅游 发展研讨会上的中心发言概要)

 

第一部分 问题分析

白藤湖旅游业过去的成就与目前的问题有目共睹。白藤湖旅游业面临的问题是典型的老一代旅游产品应对市场变化的问题。这一问题在世界上都十分普遍。仅在广东就有深圳香蜜湖旅游度假区、石岩湖旅游度假区、西丽湖旅游度假区、中英街等。

一、白藤湖发展面临的问题主要是因为下列六个“滞后”造成的:

1 、区域规划滞后于开发建设发展

白藤湖一开始没有编制旅游规划,以极低的门槛吸引了大量投资商。规划的缺位使得开发建设没有有序进行,开发项目的内容、规模、风格没有得到有效的控制,产品功能整合严重不足

2 、旅游产品滞后于市场需求发展

白藤湖开发建设 20 年来,生态环境优势和区位优势没有得到充分有效的发挥,旅游产品更新缓慢,产品明显老化,使得旅游吸引力下降,对于市场需求最为旺盛的现代度假旅游产品的开发缺乏力度

3 、市场开拓滞后于社会经济发展

斗门社会经济发展发展迅速,旅游市场开拓却明显滞后,力度不足,缺少广告宣传,旅游景区卖点不突出,外省游客到斗门仅限于到御温泉,很少来白藤湖

4 、软件服务滞后于硬件设施发展

景区建设缺乏高水平的规划指导,高级管理人才缺乏,景区管理水平不高;

星级酒店已经具备了一定的规模,但整体上旅游酒店的管理和服务水平不高

酒店从业人员素质发展不平衡,部分酒店管理服务人员素质偏低,初中文化程度占相当比重

旅游主管部门以及旅游企业本身对从业人员的培训工作力度不够,满足不了旅游业发展对人才的要求

旅游交通基础设施发达,但公共交通服务相对落后,旅游信息查询也不太方便

5 、经营管理体制滞后于旅游业发展需求

政企不分的管理体制使得决策立足点不科学,旅游管理力度和宣传促销力度不足

6 、相关部门配合旅游业的行动滞后于意识

旅游业是一个关联性很高的行业,需要各相关部门密切配合。目前各相关部门对于支持旅游业发展有一定认识,但还需要更多实质性的措施

二、 SWOT 分析

SWOT 分析 —— 优势

1 、高知名度

2 、位于中国最大客源市场珠三角内部

3 、紧邻金湾和斗门两个区的行政中心

4 、较强的宾馆接待能力

5 、御温泉、平沙温泉等一批旅游区的客源带动

SWOT 分析 —— 劣势

1 、旅游六要素配套不平衡,住多游少

2 、产品相对老化,不能适应市场变化

3 、湖心路切断旅游区

4 、一些建设项目在用地和景观上形成不利影响

5 、投资主体的多样化和不同的利益着眼点使得改造更新难度很大

SWOT 分析 —— 机遇

对外交通将进一步改善

旅游消费市场日益旺盛

生态文化旅游和度假旅游成为热点

旅游投资广受企业关注

周边大工业投资进入

SWOT 分析 —— 挑战

周边度假旅游项目的客源市场竞争

—— 现实的对手:御温泉、市区酒店(本市),中山温泉、锦江温泉、南国桃园等

—— 潜在的对手:平沙温泉、飞沙滩等

白藤湖面临的挑战是怎么样再度辉煌,成为珠三角有吸引力的旅游目的地

白藤湖目前面临的是 “ 二次开发 ” 问题,换句话说就是如何 “ 重振白藤湖 ”

第二部分 思路与对策

一、基本思路

“ 外延扩张,内涵提升,完善功能,体制创新 ”

—— 在上规模的同时上水平。不能低水平扩张

二、实施对策

——“规划指导、项目推进、体制保障、强化营销”

没有规划的指导,白藤湖的改造与发展还将处于散乱无序的状态
只有认真调研、深入思考基础上编制的规划才能够真正回答现在面临的各种具体问题

三、具体问题的直接对策:

住多游少 —— 发展适应市场的新项目,由单纯度假区向综合性旅游区发展

缺乏龙头项目 —— 建设

住宿档次偏低 —— 建设或改造高档次高格调酒店

会议功能不佳 —— 建设大型多功能会议中心

旅游环境变差 —— 全面整治环境,发展新区

体制不顺 —— 理顺

市场开发乏力 —— 加强

四、发展方针:

一、起点要高

国家级旅游度假区

旅游业现代化

旅游业国际化

按照国家 AAAA 级旅游区标准建设

旅游业现代化

旅游产品现代化 —— 主要体现在两个方面:服务现代化和产品精品化。

旅游环境现代化 —— 硬环境与软环境

旅游管理现代化 —— 管理方式、管理设备、管理观念以及管理效率

旅游宣传现代化 —— 重视旅游形象建设,加强客源市场研究,提高技术水平

二、规模要大

要跳出现有地区范围来发展

跳出白藤湖发展白藤湖

东湖和友谊河是今后重点发展区域

三、定位要准

功能定位

市场定位

白藤湖旅游度假区的主体定位

1 、基础层次 —— 珠海市民的休闲郊野度假区

—— 斗门的旅游接待中心基地

这一层次主要是发挥区位优势,为白藤湖旅游度假区创造人气;

基础市场 —— 珠海

白藤湖旅游度假区的主体定位

2 、核心层次 —— 珠三角著名的会议、娱乐、度假旅游区

这一层次主要是完善旅游功能,为白藤湖旅游度假区创造效益;

核心市场 —— 珠江三角洲。拓展华北、东北冬季避寒度假市场

白藤湖旅游度假区的主体定位

3 、提高层次 —— 富有地方特色的文化旅游区

这一层次主要是充分挖掘文脉,形成特色,为白藤湖旅游度假区创造品牌

拓展市场:广东、港澳台、长江三角洲、东南亚、北方等更大区域

白藤湖是珠海西部旅游度假接待基地,这一性质将继续保持

白藤湖的发展对于斗门旅游业将保持十分重要的不可替代的作用,必须高度重视其地位

四、特色要强

环境特色 —— 滨水环境、田园环境

项目特色 —— 内容、建筑风格、景观

文化特色 —— 要强化地方文化特色,从一般的旅游度假区向文化旅游区发展,形成核心竞争力

五、龙头要明

要有突出的龙头项目

六、生态居先

创造良好的生态环境,完善城市基础设施,保护水质

白藤湖的水面优势要发扬。友谊河是重点区域。提高亲水性

白藤湖的环境重要性将随着珠海西部新城建设而日益显现

七、以人为本

以旅游者调查结果为依据选择项目

各功能组团的安排要便利游客活动

优化交通路网及工具

八、区域整合

区内整合:旅游环境的整治,现有项目与新建项目的整合,原开发区与新发展区之间的整合

区际整合:与斗门新城区的整合,与金湾行政中心区的整合

九、产业联动

形成多产业(农业、房地产业等)的结构,避免单一经济

发挥旅游业的 “ 动力产业 ” 功能,带动第一产业和第二产业,促进招商引资

十、强化操作

对各个现有项目提出发展对策

尽量选择低成本、易实施的操作方案

—— 适当发展 “ 第二住宅 “ 和 ” 第一住宅 “

—— 现有一些功能区尽量以 “ 改 ” 代 “ 拆 ”

理顺行业管理体制

第三部分 布局与项目

一、区域拓展策略

北优:优化现有宾馆区

南拓:发展南部农果区

西联:与井岸南部城区形成沿江景观带

东进:大规模开发东湖片区

—— 北优是难点,难在现状盘整

—— 东进是重点,决定发展成败

二、开发要点

全面提升整个旅游区环境质量,烘托旅游氛围,营造观赏景观

营造特色娱乐旅游项目,建设未来白藤湖的核心娱乐区

形成大型活动、高档会议活动基地

三、项目初步策划

旅游接待与管理中心

标志性景观

会议中心、会议酒店

疗养保健中心

生态旅游博物馆

滨水旅游

水乡度假村

以船舶为主要交通工具

国际化接待水准 —— 五星级

配套高档次会议中心

水乡度假村

展现岭南水乡文明

湿地鸟乐园

湿地生态岛

积极发展水上交通

初步设想,谨供讨论,谢谢各位


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